中原地产:2016年东莞土地供需矛盾日益尖锐

[摘要]2016年,是中央推进供给侧改革的一年,是十三五规划的开局之年。

一、2016年东莞土地楼市观察

2016年,是中央推进供给侧改革的一年,是十三五规划的开局之年。2016年中国经济依然处于探底回升,未来中国经济将呈现L型走势。国内经济的内忧外患,举步维艰,房地产作为拉动经济的作用更加凸显。宏观经济的持续低迷、股市投资分化、银行长远低利率以及人民币的贬值,使得信贷资金“脱实向虚”,资产配置荒越演越烈。

全国房地产在去库存的基调下,楼市成交高热不退。在货币宽松和行业政策宽松的共同推动下,全国房地产2014年9月-2016年9月从回暖到复苏到高涨,这轮行情足足维持了2年。2016年,是中国房地产高热狂欢的一年。地王、日光盘、房价暴涨成为全年的关键词。一二线热点城市房价和地价双双出现大幅暴涨。本轮地价和房价高涨的背后根本原因在于货币宽松、资产配置荒、楼市加杠杆。

回归土地市场,2016年成为名副其实的地王年。2016年东莞土地市场量跌价涨,全年诞生12宗单价地王,土地拍卖氛围异常火热。

供应,在中央去库存的总原则、政府控地的背景下,商住地供应量为2007年10年以来的新低水平,供地不足是全年的主旋律。4月份东莞控规新调整,涉及300多个地块,27个镇(园区),居住类地减少400多公顷。本次控规调整范围广,大幅减少商住用地,增加工业用地。工业用地依然是东莞土地市场供应的一支独大,制造业是东莞发展的根基。

成交金额,2016年东莞土地成交金额达到225亿元,是历史上首次突破200亿元大关。今年前三季度土地成交金额为174亿元,贡献了东莞市预算内一般财政收入的43%,由此可见,土地成交金额的创收,对东莞土地财政收入的贡献大。今年东莞商住地成交金额为187亿元,其中政府出让的起拍金额为51亿元,136亿元是溢出成交的金额,溢出成交是收入的主来源。

成交规模,2016年房地产行业先扬后抑,前三季度的市场可以用繁荣与火热来形容,四季度受到政策打击,市场短期降温。2016年新房市场成交火热蔓延至土地市场,土地拍卖竞争异常激烈。从成交规模来看, 2016年全年东莞商住地成交25宗地块,比上年46宗减少21宗。占地面积合计102万㎡,与扫黄的2014年的101万㎡基本持平,同比2015年减少37.88%。2016年东莞土地成交规模逆市下滑,主要受到供应不足制约。

区域,大石龙和东北成交占地规模同比去年大幅上扬,大石龙是成交热点片区,全年成交8宗地块,占地规模40.86万㎡。受到地铁2号线的开通,大石龙片区迎来发展机遇,推地热情要高于其它片区,也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商的布局,成为东莞房地产开发的后起之秀,热点轮番启动。

价格,2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡(剔除松山湖地块),同比去年上升190%,地价出现快速暴涨。今年商品房均价为13735元/㎡,同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速,且地价占房价的比例高达70%。由此可见,地价的快速上扬,开发商拿地成本与日俱增,对资金要求更高,投资开发风险也更大,未来的利润空间也将持续被挤压。

溢价率,2016年东莞商住地整体溢价率为394%,创下历史新高的水平。过往东莞全年的溢价率大多在50%之下,楼市疯狂的2007年溢价率也就94%,今年的溢价率竟然达到394%,可以反映土地竞拍异常激烈,开发商拿地意愿十分迫切,部分企业更是在所不惜,志在必得。

企业,2016年东莞商住地成交中,外来企业的拿地比例超9成。外来企业中以品牌房企为主导,碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地,本土企业仅有中惠地产和智宇实业。外来开发商大举在东莞拿地,已兵临城下地侵占东莞土地市场,本土企业显得黯然失色,竞争力和影响力都逐渐减弱。房企在东莞拿地的难度加大,需要更强的资金实力。

后市展望,2017年货币政策收紧和房地产降杠杆,房企的融资难度和融资成本都要比2016年更大,房企资金面将明显收紧,土地拍卖热度降温。在加强购房信贷资金监管的同时,土地竞买资金来源监管将会更加严苛。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性,地王数量也将明显缩减,地价高位回落。

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二、2016年东莞土地供需矛盾日益尖锐,成交量跌价涨。

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总体叙述:

2016年,土地市场无疑是一个成色十足的地王年,房企上演“我为地狂”的地王盛宴。2016年东莞土地市场成交呈量跌价暴涨的局面。供应方面,东莞土地市场供应91宗,占地面积合计442万㎡,同比15年减少47.7%,同比14年减少5.45%;其中,商住地供应24宗,占地面积合计97万㎡,同比15年减少56.37%,同比14年减少26.35%。土地供应量远远无法满足市场需求,供需矛盾日益尖锐。

土地供应规模有限,粥少僧多的市场环境下,市场掀起抢地大战的热潮,地王频繁涌现。成交方面,2016年全年东莞土地成交90宗,占地面积合计430万㎡,同比15年减少44.61%,同比14年减少0.62%。其中,商住地成交25宗,占地面积合计102万㎡,同比15年减少42.05%,同比14年增加0.74%。由于商住地高溢价成交,对土地收益的贡献大大增加。2016年全年土地成交金额225亿元,同比2015年增加24.89%,同比2014年增加133.45%,土地创收历年新高。

价格方面,东莞土地成交单价为5243元/㎡,同比2015年上升125.47%,同比2014年上升134.91%。其中商住地成交单价为18371元/㎡,同比2015年上升129.31%,同比2014年上升257.13%。商住地成交楼面地价【剔除松山湖地块】为9584元/㎡,同比2015年上升189.99%,同比2014年上升312.57%,地价出现快速暴涨。

三、全国土地市场

二线表现抢眼,出让金创新高。

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2016 年前 10 月,中原监测 40 个城市,土地成交面积跌至 2009 年以来历史同期谷底,而土地出让金接近去年全年水平,创历史同期新高。

前 10 月,40 个城市成交土地面积约为 16529 公顷,同比下降约 12%,其中含住用地和商服用地同比分别微降 2%和 3%;土地出让金收入约为 13426 亿元,约占去年全年水平的 98%,同比上升约 40%,其中含住用地同比大幅上升约 52%,商服用地微升约 9%。

分城市来看,一线城市土地出让金同比下降约 15%,二线和三四线城市同比分别上升 78%和22%。一线城市虽市场热度不减,但受供应量收缩和供地结构调整影响,土地出让收入走低;二线城市新房市场销售的火热及一线城市宅地市场竞争的激烈,促进了开发商对于二线城市土地市场的关注,大幅推高二线城市土地出让收入。三四线城市受市场热度整体上升带动,地价上涨,出让金收入有所上升,达到近 5 年历史同期平均水平。

新房市场的火热带动一二线城市土地市场升温,地价不断创新高。

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今年前 10 月,40 个城市含住用地成交土地面积约 6341 公顷,其中一线城市受控制供应影响成交面积腰斩,成交土地面积同比大幅下降约 55%;三四线城市去库存压力未减,市场行情仍较为平淡,成交土地面积同比下降约 9%。二线城市一枝独秀,同比上升约 14%。

然而,含住用地地价全线上涨,其中一线城市及二线城市平均地价涨幅较大,今年前 10 月平均地价较去年分别上涨 65%和 75%,三四线城市地价上涨约 37%。综合来看,二线城市宅地成交量价齐升,市场最为火爆。

10 月,受多地控制地价相关政策出台,多地终止或暂缓土地出让影响,市场成交热度受抑,各项指标均高位跳水,其中 10 月土地出让金创 2009 年以来历史同期新低,也为今年以来月度最低位。

一线及二线的热点城市严重“缺地”。

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通过对中原监测 40 个城市 2009-2015 年各年度一般预算缺口率的分析,我们发现:整体来看,三四线城市较为“缺钱”,对土地市场的依赖度最高,一线城市对土地市场的依赖度相对较小;就各个城市而言,多数城市一般预算缺口率逐年下降,土地依赖度有所下降,仅广州、福州、大连和石家庄一般预算缺口率持续上升, 土地市场对这些城市财政的重要性有逐年增强的趋势,未来增加土地供应意愿较强。

具体来看,苏州、杭州和无锡一般预算收入大于一般预算支出,不存在“缺钱”的问题; 泸州、襄阳、重庆、长春、唐山、南宁、石家庄、洛阳和海口一般预算缺口率长期维持高位, 城市严重“缺钱”,政府潜在供地意愿极高;常州、南京、厦门、武汉、东莞和中山等城市一般预算缺口率相对较低,供地压力相对小。

四、土地政策:控制地价政策层出不穷。

10月份以来,受到新一轮限购潮的打压,新房市场短期迅速降温,成交量急速下滑。预售证监管加严、房企推案热情减退、投资性需求退出等因素影响,不少热点城市交易量出现显著回落,但房价依旧处于高位,部分城市更是出现了地王“井喷”的局面。土地市场表现分化,热点城市的依然拍出新地王。

但从地方调控的角度来看,由于目前的价格调控、尤其是地价的调控仍不及预期,为了防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手,各地进一步加强加严监管土拍资金来源,类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策。控制地价政策层出不穷,东莞也出台了相关政策,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划,充分发挥土地调节房地产市场的作用,稳定土地市场预期。

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五、东莞土地市场

(一)、土地供应

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“去库存”的基调下政府控制土地供应量,供地规模大幅缩减。

据东莞中原研究部监测数据显示,今年全年东莞土地市场有91宗,占地面积合计441.91万㎡,同比15年减少47.7%,同比14年减少5.45%,供应量为近9年以来的最低。

今年东莞整体土地供应占地规模仅442万㎡,建筑规模973万㎡,供应规模显著缩减。今年东莞土地的整体供应量下滑,主要有几点原因:

其一,土地资源的稀缺性,政府惜售心态很强。由于土地资源的稀缺性,政府对土地的惜售心态很强。加快推进“三旧”改造,坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的指导思想,通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段,促进节约土地、减量用地、提升用地强度、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率。

其二,政府财政收入宽裕,对卖地增加土地收入的依赖减弱。今年前11个月东莞市一般公共预算收入增长10.7%,而支出增长为16.7%,而去年前11个月一般公共预算财政收入增长为10.7%,支出增长为26.8%。由此可以反映,东莞今年财政支出增幅回落,财政收入要比去年同期宽裕。

其三,控规调整,部分地块的入市步伐被延迟。4月初东莞控规调整,涉及300多个地块,27个镇(园区),居住类地减少400多公顷,工业用地增加700多公顷等。

其四,在中央去库存的基调下,地方设置土地供应目标更为灵活。今年房地产在中央去库存的基调下,地方政府土地供应上也会控制供应量。

智能制造的战略下,工业供应的主导地位不改。

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据东莞中原研究部监测数据显示,分类型来看,商住地成交24宗,占地面积合计96.61万㎡,同比去年减少56.37%,占比21.86%;商业用地供应8宗,占地面积合计14.55万㎡,同比去年增加17.7%,占比3.29%;工业用地供应46宗,占地面积合计275.92万㎡,同比去年减少38.14%,占比62.44%;其它用地供应13宗,占地面积合计54.84万㎡,同比去年减少66.78%,占比12.41%。商住地供应比例比去年小幅缩减,商业用地供应量增加,工业用地占比超6成,依然占主导地位。

东莞提出到2025年,将东莞建成全球有影响力的以新一代信息技术产业和智能制造装备产业为特色的先进制造业基地。智能制造的战略下,大幅增加工业用地的供应力度,制造业是东莞发展的根基。

招拍挂的商住地供应跌至近10年来低点,三旧改造成拿地主流方式。

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据东莞中原研究部监测数据显示,2016年全年东莞商住地供应24宗,占地面积合计96.61万㎡,同比2015年减少56.37%,同比2014年减少26.35%,供应量为近10年的低位水平。

2016年前三季度的房地产,可用繁荣、火热来形容。四季度受到政策打压,市场迅速调整。2016年全国商品房销售面积、金额双创历史新高,但投资增速依然低位徘徊,可以反映出库存高位是不争的事实。

2016年房地产行业在去库存的总原则下,土地供应持续缩减。今年东莞商住地的供应量跌至近10年的低位,与新房成交形成明显的反差。尽管东莞全年住宅销售库存都处于供求失衡的局面,但土地供应量并没有跟上来,主要有几点原因:一来,政府控制招拍挂的地块供应,加快三旧改造,助力城市升级。招拍挂的地块供应量少,三旧改造将成为房企拿地的主要方式。其二,土地供应“粥少僧多”,更容易实现高溢价成交。其三,政府在土地出让方面的管控愈发严格,大块土地被拆散多块小宗地块推出,单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈,从而实现更高的土地收益。

供地不足市场陷入“地荒”局面,12月商住地供应冷清收官。

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2016年,政府推地节奏呈“先紧后松”,但整体供应偏紧,深度放缓的节奏。分月来看,借助年底翘望热度,1月政府抓住市场契机把曾流拍的地块推出市场。2月受到春节淡季影响,供地热度短暂降温。在“有供有限”的去库存基调下,3月商住地“挂零”供应。供应收紧趋势延续,4月东莞商住地市场供应量再度“归零”。5月仅1宗商住地供应,市场“缺地”矛盾持续加剧。政府推地速度继续放缓,6-8月商住地供应每月1宗,市场继续上演“地荒”局面。 9月迎来全年的推地高峰,6宗商住地集中入市。10月为防止地王热潮的延续,供应再度断档。11月松山湖多宗人才项目的配套用地入市,冲刺完成全年的供地计划目标。12月东莞仅有1宗商住地入市,全年商住地供应以冷清收官。

大石龙供应抢眼,商住地供应呈多头热点。

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据东莞中原研究部监控数据显示,2016年东莞全市商住地供应有15个区域,供应呈多头热点。今年商住地供应量位列前五位的区域分别是:松山湖5宗,占地面积25.48万㎡、石碣3宗,占地面积14.17万㎡、石排2宗,占地面积11.51万㎡、黄江2宗,占地面积9.35万㎡、企石1宗,占地面积7.98万㎡,合计68.49万㎡,占全市61.9%。今年城区有万江和莞城出让商住地,其余均是镇区地块。借助轻轨R2的开通,大石龙片区推地抢眼。

2016年商住地起步楼面地价微小回落,主要是非热点镇区成土地供应大户。

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据东莞中原研究部监测数据显示,今年东莞商住地起步楼面地价为2131元/㎡,同比去年下降1.26%,起步楼面地价微小走低。今年东莞商住地的起步楼面地价比去年出现微小走低,更多是因为加大了经济落后、非市场热点的地块供应力度而拉低整体价格。实际上,多个区域的起步楼面地价已经出现上扬。

东北和水乡起步楼面地价大幅上扬,片区土地价值预期高。

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据东莞中原研究部监测数据显示,东莞七大片区,仅有东北片区商住地供应量同比去年出现上涨,其余片区是一片“绿”。松湖片区供应地块占比高,关键在于松山湖的人才项目配套用地。大石龙、临深是市场的供应热点。从各大片区的商住地定价来看,各片区的起步楼面地价全线上涨。其中,水乡和东北的涨幅最为明显,可以反映出政府对水乡、东北片区的定价也是随行入市,片区土地预期高,定价也会走高。

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