东莞去年贵价地这么多 已入市的盘真卖出高价了吗?

[摘要]双限”后,房价到底会怎么走,去年的高价地未来造完房子对外售卖真能卖出高价吗?

2016年以来,东莞土地市场高潮迭起。据东莞中原研究部统计,截止2016年12月望牛墩地块拍卖结束,短短一年的时间,东莞拍出十余宗“三高地块”(高总价、高单价、高溢价),其中单宗地成交楼面价“破万”的有6宗,破“2万”的有2宗。然而,这场贵价地盛宴还没来得及让东莞楼市沸腾,就被一盆冷水浇灭。

东莞去年贵价地这么多 已入市的盘真卖出高价了吗?

受楼市“双限”影响,东莞市场观望情绪较重,楼市成交持续走下坡,临深片区尤为惨淡。由于深圳客退潮明显,很多主打深圳客的项目上周“0”成交。淡静的楼市走势,让业界对后市难免产生担忧:“双限”后,房价到底会怎么走,去年的高价地未来造完房子对外售卖真能卖出高价吗?

入市:2项目率先入市,“双限”成拦路虎

2016年十余宗贵价地项目当中,已有2个项目入市销售。曾经轰动一时的莞城贵价地,如今的碧桂园东江月在5月6日入市,项目首推1栋建面85-105平洋房。据了解,开盘当天去化并不理想。而位于临深片区的融创•清溪壹号的成交则分化明显。项目3月底推出4-5栋洋房及6栋公寓产品,成交较为活跃。然而受4•10楼市限购新政影响,大部分深圳客退出东莞一手房市场后,项目成交出现明显下滑。

除了碧桂园东江月和融创•清溪壹号外,位于横沥的时代倾城、望牛墩恒大江湾、石排碧桂园•映月台、企石碧桂园•风华东方也“动作频频”,部分项目目前已开放展厅,并有望在今年内入市。而位于黄江、樟木头、麻涌、常平、万江、茶山等地块则显得“沉默”很多。自拿地之后这些地块便一直没有消息,部分地块如今地块周边也未有动工迹象。

定价:“地王”盘亲民价,高报低开吸引买家

在政策收紧的楼市环境下,尽管东莞整体楼市销售状况并不算理想,但从目前三块贵价地项目定价来看,较预期低。如位于莞城的碧桂园东江月,该宗地自去年以12661元/㎡的楼面价成交以来,就有人推测未来项目市场售价将上30000元/㎡。但实际开盘价在23000元/平米左右。

东莞去年贵价地这么多 已入市的盘真卖出高价了吗?

按照业内常规销售价格计算,楼面地价最多占销售价格的40%是比较合理的,达到50%后纯利润最多只有10%左右。如此计算,碧桂园东江月的销售在合理的范围。

同样高报低开的还有融创•清溪壹号,该项目今年3月底推出4-5栋洋房及 6栋公寓产品,洋房均价为19000元/平米,公寓均价在14000-16000元/平米之间。房价跟同区域其他楼盘相比,并无太大的房价差。融创获得改地块是在2016年2月,当时共有8家房企竞价,成交楼面价为8135元/平米。当时有业内人士预计,该地块入市销售需要定价2万以上才能盈利。

另外,即将入市的横沥时代倾城,建面89-130㎡带装修洋房产品,备案价格约为14000~15000元/㎡。据腾讯房地产东莞站了解,目前横沥在售的洋房,毛坯均价也去到14000左右。由此看来,这些“地王”盘的定价颇为亲民。

困局:失去深圳客支撑,临深贵价地该怎么卖?

随着去年临深片区楼市的持续热销,众多品牌房企在临深片区拉长战线。去年十余宗贵价地当中,就有4宗地块集中在临深片区。其中,融创和北大资源各占两席。据了解,目前除融创•清溪壹号已开盘外,其余3宗地块自拿地之后便一直没有消息。

值得关注的是,去年2宗楼面价破2万/平米的地块均来自黄江,分别以20421元/平米和25264元/平米的楼面价被融创和北大资源夺得。据了解,当时黄江在售楼盘均价在17000-22000元/平米之间,这两宗破2万的地块楼面价比新房价格还要高。

然而,受东莞新政影响,深圳客一夜失去购房资格。失去深圳客支撑的临深楼市可能让这些贵价地面临被动困局。

随着楼市调控将持续成为行业预期,融创、北大资源似乎很难在这一贵价地项目上获得当时的预期回报。“临深贵价地项目现在确实很难,其问题主要是此前拿的贵价地太多,土地成本高。失去深圳客的支撑,批量的地王项目有可能因此而陷入困局。”业内人士分析称。

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