土拍遭遇楼市限价 东莞开发商还敢任性拿地吗?

[摘要]在这样的市场环境下,这些昔日耀眼的地块现状如何?面临新一轮的备案价调整,下半年开发商又该怎么拿地?

去年楼市的火热,让众房企尝到了甜头。去化步伐的加快,也让房企“缺粮”窘境凸显,多宗土地进行拍卖。今年4月份,东莞出台了“双限”新政,而8月11日,东莞再发文强调限价:首次备案价幅度从20%收窄到15%,对于同一商品房项目,开发企业分期分批申报销售价格备案的,以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价,后续楼栋备案价均价不得高于基准价的5%(含)。

在这样的市场环境下,这些昔日地块的现状如何?面临新一轮的备案价调整,下半年开发商又该怎么拿地?

多个新盘酝酿上市,定价普遍低开高走

土拍遭遇楼市限价 东莞开发商还敢任性拿地吗?

2016年东莞可谓经历了一场土地“盛宴”。据腾讯房产东莞站统计,去年拍出的15宗商住用地当中,进入开发的项目占到一半以上。速度最快的当属今年上半年就推出的莞城碧桂园东江月,首期推盘距离摘地仅10个月时间。除此之外,融创清溪壹号、横沥时代倾城、望牛墩恒大江湾也已入市销售,另外,石排时代天境、碧桂园映月台、企石碧桂园•风华东方等项目也在酝酿入市。

从销售价格来看,去年土拍入市新盘普遍采用“低开高走”策略,由于莞城碧桂园东江月地价高达12661元/平方米,行业人士测算楼面单价或将突破30000元大关,但实际开盘价在23000元/平米左右。而横沥时代倾城带装修89-130㎡洋房,均价15000元/平方米,而目前该区域毛坯房均价就已去到14000元/平方米。清溪融创壹号19000元/平方米的洋房和14000-16000元/平方米的公寓价跟同区域其他楼盘相比,并无太大的房价差。

值得一提的是,望牛墩恒大江湾,该项目6月底首开,带装修刚需产品最低仅“8字头”,较同区域同类产品低3000元/平方米。

土拍遭遇限价,开发商还敢任性拿地吗?

去年不少开发商拿地,炸出了一个不争的事实——开发商“缺粮”了。而今年上半年东莞土地交易市场又面临“地荒”,仅成交1宗商 住用地。

进入下半年,东莞将有大量住宅用地供应,其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万平方米以上,商服用地分布于12个镇区。但当土拍遭遇“限价令”,开发商还敢任性拿地吗?

“对开发商来说,最重要的就是拿地,有了地就有未来,归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。

有业内人士认为,出于二线城市的品牌占位需要,房企该拿地还是得拿地,既然敢去拿,就说明企业能算过帐来,实现一定利润。此外,“限房价”给已经拿地的开发商制造了诸多难题,新房项目陷入定价难窘境。当然,从另一方面来说是好事,地价合理了,房价涨幅变缓,能买得起房的人多了。

建议:房企理性拿地,有利于稳定地价预期

合富辉煌解读认为,两轮的住宅备案价政策调整,体现了政府对房地产的态度依然严厉,压缩房价涨幅,放缓房价上涨步伐意图明确,有效遏制了房价随意上涨的乱象,同时也呼吁房企要理性拿地。虽政策从严,但也看的出如果没有政策抑制,房价有较快的上涨动力,而政策出台无疑给购房者以一个有相对合理的价格入市的机会,刚需客可以择机入市。新政前开发商定价已经回归理性了,购房者心理亦回归理性,故总体对于楼盘销售影响有限。更多的影响在于为即将到来的土地拍卖做提醒:房企要理性拿地,价格备案制度已无商量余地,有利于稳定地价预期。

土拍遭遇楼市限价 东莞开发商还敢任性拿地吗?

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