东莞土地拍卖再出新模式 竞自持商品住房面积+年限

日前,东莞市国土资源局发布了两块将在10月份挂牌的商住地出让公告,该两地块编号为2017WG010和2017WG011的商住用地分别位于中堂镇东泊路和麻涌镇大步村,值得一提的是,这两地块首次提出了竞自持商品住房面积和年限,这也是7月28日东莞提出限价摇号和“熔断”拍卖方式后的又一创新。

其中,编号为2017WG010的商住地块位于中堂107国道东泊路段旁,地块面积为10878.6平米,容积率小于2.2,建筑密度不大于35%。编号为2017WG011的商住地块位于麻涌镇大步村,地块面积为64572.67平米,容积率小于2.0,建筑密度不大于28%。

东莞土地拍卖再出新模式 竞自持商品住房面积+年限

自持商品住房面积“只租不售”

根据两地块的土地出让公告规定显示,在竞价的过程中,若竞买人申请人的最高报价不超过最高限制地价时(中堂地块最高限价楼面单价8618元/平米,麻涌地块最高限价楼面单价9905元/平米),按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞自持商品住房面积,自持商品住房自取得房屋权属登记后持有年限不低于5年。当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

东莞土地拍卖再出新模式 竞自持商品住房面积+年限

什么是“自持商品住房面积”?根据公告规定显示,所谓的“自持商品住房面积”就是竞得人需对自持商品住房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,不得办理销售许可(由住建及房管单位进行监管)。也就是说,自持商品住房面积“只租不售”。

前车之鉴

2016年9月30日,北京市出台房地产市场调控新政,要求强化“控地价、限房价”的交易方式,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。此后,北京市按照“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的数宗土地规定,由开发商自持商品住房面积,并将全部作为租赁住房,不得销售。

2016年12月,万科先以109亿元拿下北京海淀区两宗自持100%地块,今年4月28日,万科再以近乎“苛刻”的条件拿下广州两宗商住地,自持面积超过50%。6月6日,佛山南海区广佛交界处一地块被万科以总价25.3亿拿下,自持面积100%,持有70年。

万科频繁以自持方式拿地,引起了业界的一片“哗然”,70年100%自持,房企到底还有没有钱赚?对此万科董事长兼总裁郁亮在今年的万科股东大会上就表示,“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措,现在发展租赁市场是在“补课”,未来市场前景看好。

土地市场热背景下的新探索 地价仍会处高位

对此,合富研究院高级分析师李兴旺认为,竞自持商品住房面积加年限的土地拍卖模式仅是众多土地拍卖模式中的一种,其初衷在于平抑土地价格。但土地价格最终是由供求关系所决定。作为是一个新兴市场,东莞被众多一线品牌开发商长期看好。作为品牌开发商的战略要地,东莞土地需求量大,但土地供量十分有限,这也决定了东莞地价仍然会处于高位。

东莞中原战略发展研究中心认为,今年以来,东莞商住地供应已连续7个月断档,在全国各地土地市场高温难降的市场背景下,政府谨慎推地,上半年唯一一块商住地拍卖就采取了“限价+竞配建”的模式,但亦未能抑制可售地价的高企。而此前公告即将在9月份采取限价摇号和熔断拍卖方式的两地块,加上此次竞自持商品住房面积和年限的拍卖方式,无疑是政府在商住地持续断供下试水市场的探索手段,希望以此有效控制地价,控制楼市预期,缓解后期市场工地紧张的局面。

东莞天为地产认为,自持面积是指只能出租不能出售的面积,同样自持年限是指只能出租不能出售的年限,这无疑对房企的运营能力提出了更高的要求。促使房企以合理价格竞得土地,有利于稳定房地产市场。

东莞土地拍卖再出新模式 竞自持商品住房面积+年限

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