东莞土地市场迎来供应“小高潮”

滚动新闻羊城地方版邓窕玲2017-12-07 15:13

[摘要]东莞土地市场在三季度迎来供应“小高潮”,土地供应持续放量。但是目前在政策、资金面持续收紧下,市场成交不甚理想,房企拿地开始变得谨慎。

东莞土地市场迎来供应“小高潮”

东莞土地市场在三季度迎来供应“小高潮”,土地供应持续放量。但是目前在政策、资金面持续收紧下,市场成交不甚理想,房企拿地开始变得谨慎。对开发商来说,在目前东莞土地热度不减的情况下,房企拿地门槛高企,强强联合开发现象或会增多。

土地供应持续放量

第三季度以来,东莞土地供应持续放量。10月,东莞公开出让15宗地块,合计占地78万平方米,其中8宗商住地,合计占地29万平方米,最终成交14宗,合计76万平方米,创下自16年以来单月高位;15宗地块中公开出让地块中,其中8宗为商住地,继断档7月,上月出让了一宗位于东城的商住地后,10月东莞商住地出让迎来放量,出让的8宗商住地中,一宗采取限价+熔断的方式出让,7宗采取限价+竞自持的方式,最终,一宗地块熔断,6宗地块达到最高限价自持15%~80%的比例成交,仅一宗地块低于最高限价成交。

11月份东莞公开出让两宗地块,合计占地6万平方米,均为商住用地,两宗地块分别位于麻涌及常平,分别被招商及平安斩获。与上月相比,本月商住地成交“爆冷”,两宗地成交均低于市场预期,尤其是常平地块,仅4家房企4轮报价便出结果,低于去年恒大在常平创下的地王单价。主要由于目前在政策、资金面持续收紧下,市场成交不甚理想,房企拿地开始变得谨慎。

12月第一周,东莞共有2块商住地成交,分别是2017WG018的麻涌大步村商住地、2017WG019的常平卢屋村商住地,两块地均通过竞自持的土拍方式进行拍卖。其中,麻涌大步村商住地通过62轮报价,最终被招商地产以71576万元+自持面积5%+自持年限不低于5年斩获。

6宗商住用地入市挂牌

合富大数据显示,上周东莞有6宗商住用地入市挂牌,分别来自石碣、石排与松山湖。其中,石碣2017WG023地块楼面地价超过10957元/平方米,最高限制总价为13066万元时,终止地块竞投,政府收回宗地使用权。石排2017WG024地块当楼面地价超过13000元/平方米,最高限制总价为274496万元时,转为竞自持商品住房面积;当自持商品住房面积比例为100%时,转为竞住宅自持年限。石排2017WG025地块当楼面地价超过13000元/平方米,最高限制总价为110049万元时,转为竞自持商品住房面积;当自持商品住房面积比例为100%时,转为竞住宅自持年限。

松山湖2017WG026/ 2017WG027/ 2017WG028:用于松山湖(生态园)园区重点及高端企业总部人才房配套项目,项目建成后商业配套不允许对外销售,且限定最高销售房价不高于9500元/平方米,销售对象由东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会统筹安排。项目自竣工备案之日起,5年内不得申请房地产项目建档;自购买商品房转移登记之日起,5年内不得转让或出租,限制期满后,房屋所有权只允许在园区企业内部流转。

房企拿地门槛高企

在2015-2016年间东莞频出地王后,东莞政府供地变得异常谨慎,今年2-8月东莞商住地出让均断档,然而,持续断档一方面影响政府土地出让金的收入,另一方面,亦会影响后市一手楼的供应,并且,也会拖延政府规划建设的步伐。

虽然政府供地迎来放量,但抑制地价高涨的决心仍然未变,继前期使用限价+竞配建/摇号的方式后,政府跟随外围一线城市步伐,使出了竞自持的新招,多数出让的商住地采取限价+竞自持的方式,也有采取限价+熔断的方式出让。10月份一宗地块熔断,6宗地块达到最高限价自持15%~80%的比例成交,仅一宗地块低于最高限价成交。

对于一手楼市场来说,熔断的方式限制了土地的出让,而在自持的方式下,东莞自持年限至少是通过办理房屋权属登记后5年,则至少是拿地后6-7年后自持部分才能入市,后期一手楼的供应将受限。对开发商来说,在目前东莞土地热度不减的情况下,房企拿地门槛高企,尤其中大型地块的出让,其总价之高非一般房企能去竞夺,即使是大型房企亦要付出较大代价才能脱颖而出,在此情况下,强强联合开发现象或会增多。同时,在自持趋势下,房企如何在相关政策下规避风险,如何快速回笼资金,如何在自持模式下实现营利,是一种新的挑战。

(文/图 邓窕玲)

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