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茶山房价一年涨了104.05% 长安买一套房要368万

7月4日晚间,东莞再一次发布了有关楼市调控的细则,仔细研读会发现,其实本次发布的楼市调控细则与此前4月17日、28日的两次细则并无太多的不同之处。选择在4.10楼市新政后将满3个月时第三次发布楼市调控的细则,其用意也引起了坊间的各种猜测。

茶山房价一年涨了104.05%

2017-7-6第97期

莞北镇街房价上涨显著 茶山一年涨了104.05%

 

 

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,自去年10月东莞限购出台后,火热的楼市急速降温,3月份受“两会”期间众多利好消息刺激,楼市强势回暖,后受4.10新政重磅打击,市场再度大幅降温。整个上半年,东莞住宅签约面积270万㎡,比去年同期少了一半,跌幅高达51%。价格方面,上半年东莞住宅网签成交均价为16152元/平米,同比上涨29.35%。

片区成交方面,17年上半年仅6个镇区成交面积同比上涨,过半数镇区跌幅在50%以上。但是,虽然成交面积下跌了,但房价却普遍上涨。32个镇街中,成交均价在万元以下的镇区仅剩桥头、企石和石排三镇。出乎意料的是,32个镇街中,当属莞北镇街房价上涨最显著。据东莞中原研究部统计数据显示,上半年东莞房价涨幅排行榜中,茶山、石碣、东坑、洪梅、常平分别占据前五名。其中茶山房价同比上涨104.05%,石碣上涨74.7%。茶山、石碣是受城区外溢的影响,茶山还受地铁开通的利好,石碣则受被划分为城区片区利好。东坑由于较接近松山湖,洪梅、常平则主要受轨道交通规划的影响。

 

在长安买一套房要368万元

随着东莞房价的走高,如今购房者的入市难度也是不断加大,入市门槛持续走高。东莞中原研究策略中心监测统计数据显示,近两年东莞洋房套均总结快速走高。2015年下半年,东莞洋房套均总价平均101万元/套,今年上半年,洋房套均总价上升至平均171万元/套。而在东莞各个镇街中,长安以平均368万元/套远远抛离其他镇街,居全市之首。南城、莞城、虎门等10个镇街套均总价在200-300万之间。横沥套均总价最低,为98万元/套。

 

房企“寡头时代” 龙头老大换人

 

 

房企成交方面,如今的东莞房地产市场正式进入了一个“寡头”时代,强者恒强。碧桂园、万科继续霸占房企业绩前两位,只不过今年万科和碧桂园的位置换了换。碧桂园以117.6亿签约金额排名全市第一,万科以86.8亿排名第二。碧桂园和万科远远抛离了其他房企,第三名的广东珑远集团签约金额才仅19亿。受整体市场的拖累,2017年上半年,成交金额10亿以上的房企仅有7个,而去年同期有17个。

 

值得注意的是,这是碧桂园集团近几年来首次超越万科,成为东莞“房企一哥”。碧桂园和万科的优势在于,个盘多。据东莞中原策略研究中心统计数据显示,上半年洋房个盘成交排行前列的基本为万科和碧桂园两家旗下的项目。洋房个盘成交前10名中,两家房企占据了8个项目,上半年碧桂园和万科业绩市场占有率达到40%。

下半年,万碧之争将愈发激烈。由于碧桂园在去年下半年开始的疯狂布局,碧桂园今年在东莞的住宅供应量非常大,仅是上半年,碧桂园就有10个项目新增住宅共56.8万平米,远高于竞争对手万科的36.8万平米。碧桂园抢占市场份额的决心非常大,目前在业绩的竞争中也暂时领先。下半年,碧桂园有潜在供应68.4万平,万科则有64.2万平。按照碧桂园一向以来的快推货、高周转策略,今年的房企龙头老大之位基本坐实。

 

 

后市:下半年供应量大,快速走货为上上策

 

 

由于上半年的楼市限购新政,楼市供应受到抑制。下半年随着房企资金回笼压力加大、还债压力加大,预计房企将会加大推货的力度。下半年东莞住宅潜在供应量达550万平米,供应量大,竞争激烈。而像碧桂园和万科这种大房企,由于业绩的压力,因此推货量势必不会少,而其他如保利、卓越、时代等品牌开发商下半年出货力度也很大。对于一些中小房企特是东莞本土房企而言,下半年的生存压力会更大,适当的以价换量或许才是中小房企的上上之策。

东莞中原策略研究中心认为,下半年东莞房地产将面临着外来需求减弱,本地需求不足以及东莞房价与本土购买力脱节不匹配的矛盾越来越突出。未来2-3年,东莞房地产会进入高位滞涨的调整期。

 

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