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万达造城如火如荼 第三座万达广场落户厚街

2013年09月12日10:29东莞中原我要评论(0)
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2013年9月11日,备受关注的厚街“巨无霸”商住商业用地挂牌出让,被大连万达商业地产股份有限公司直接加价1.08亿元收入囊中。地块占地面积达到13.97万㎡,容积率为3.476,成交总价14.3亿元,折合楼面地价2953元/㎡,该地块将建成住宅、商场、写字楼在内,总建筑面积达到48.5万㎡的大型城市综合体,成为继长安万达广场、东城万达广场之后的第三座万达广场,整体规模比长安、东城的万达广场还要大。

地块出让门槛较为苛刻,疑为万达“量身定制”,花落万达毫无悬念。

据悉,厚街“巨无霸”商住商业用地挂牌出让公告之时,业界几乎已断定地块为万达“量身定制”,出让门槛较为苛刻,首先,竞买企业注册资本金至少在20亿人民币以上;其次,竞买人(含其全资子公司)在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心,且商业中心建筑面积不少于20万平方米(含地下,需提供产权证明);再是,竞买人需就该地块取得并提供IMAX公司出具的入驻意向函。IMAX公司入驻意味着地块未来将会建一个IMAX影院,万达与IMAX影院是强强联手的合作关系,目前万达在国内已建立多座万达IMAX影院。此外,地块占地接近14万㎡的规模,且以商业占主要部分,整体由两宗地块构成,一宗为商住地,占地68728㎡,容积率为3.476,建筑面积238898.5㎡;另一宗为商业金融用地,占地71050㎡,容积率为3.477,建筑面积247040.9㎡。纵观全国,能够达到条件的开发商屈指可数,再加上能够“消化”如此大规模的商业开发商更是寥寥无几,况且万达已在东莞建立两座万达广场,东莞政府与万达有着更深层次的合作关系和深入的接触,因此地块花落万达毫无悬念,乃是业内意料之中的事情。

政府对待核心地段的优质地块有“新态度”,与万达实现双赢。

诚然,从过往万达拿下的三宗地块,政府均为万达“量身定制”,设置苛刻的拍卖条件,充分反映政府已在改变过往“贱卖”一次性增加土地收益的拍卖方式,而是通过与万达合作改变目前东莞的商业格局,留住当地中高端的消费力,从而达到双赢。在城市建设、经济转型的新浪潮当中,土地已成为开发的稀有资源,

尤其大规模的优质地块,政府可谓倍加“惜售”。出于城市规划建设以及未来长远规划来看,东莞政府对于核心区土地的一种新态度,即关注产业聚集对经济的带动作用和长远的税收贡献,而不再是短期的土地收益。

地块综合素质佳,未来将打造成住宅、商场、写字楼等多种产品。

地块位于莞太路、康乐北路、体育路交界处,靠近厚街大道、港口大道、沈海高速,多条主干大道,交通网线较为发达。周边已开发明珠花园、万科金域国际、富怡花园、汇景世纪双子等,居住氛围较为浓厚,体育公园、松山公园、福神岗公园等休闲场所一应俱全。商业配套方面,主要有美平百货、广兴百货、志兴百货等低端的商业小型超市为主,缺乏大型的商业中心。当前东莞厚街商业市场分布不平衡,以华润超市、喜来登酒店为中心形成的康乐南路目前的商铺租金去到400元以上,更是达到一铺难求的状态。而地块所在的康乐北路片区的商铺租金目前大概是80-300元,两个片区的租金有明显的差异。随着厚街镇中心的商业圈向外延伸拓展,康乐北路片区未来发展潜力巨大,多个住宅楼盘在附近也将带来一定的人流消费,为商业发展奠定良好的外部条件,未来项目将建成集住宅、商业、写字楼为一体的城市综合体。

地块折合楼面地价2953元/㎡,高于长安万达广场的2600元/㎡,低于东城万达广场的3500元/㎡,为厚街商住、商业用地的历史高位。目前,厚街商铺价格大概为18000元/㎡左右,主要当前厚街商铺项目档次、综合素质相差甚远,预计一些高端商铺价格可去到25000元/㎡以上。而作为投资市场具有参考意义的位于同片区的汇景世纪双子,公寓价格11000元/㎡,综合估算,2953元/㎡的楼面地价仍存在较大的盈利空间,再加上万达将有部分产品长期持有,长线而言,盈利较为客观。

万达造城运动如火如荼进行中,第三座万达广场落户厚街。

一直以来,东莞的商业地产发展滞后,商业运营低端。无论是高空置率的华南摩商圈,还是传统的西城楼商圈都未能达到政府的期望值,各大商圈相互独立开发,未能形成良好的互动促进,本地庞大的中高端消费市场外流广州、深圳、香港等地。对于藏富于民的城市东莞、对于日益富裕的居民而言,当前东莞的商业发展已无法满足人们日益增长的多元化消费需求,需要新的商业业态、高档品牌的商业区来留住外溢的消费力。近年来,东莞的商业发展有了些明显变化,传统风情的东纵商圈形成了以地王广场、君尚百货为核心的商业区,汇一城、星河城等一批高档品牌商业城兴起,长安万达广场、东城万达广场、长安万科广场等城市综合体如雨后春笋般地建起,东莞商业迎来前所未有的发展机遇。

自2011年万达首次布局长安,随后进驻东城核心商圈的世博板块,万达作为商业航母的霸气凸显,2008年东莞商铺月均消化仅1.74万㎡,2012年东莞商铺月均消化已达到4.05万㎡。长安万达广场、东城万达广场在两年内拔地建起,万达在东莞的造城运动如火如荼地进行着。继长安、东城两座万达广场之后,万达再次落户厚街,建第三座万达广场,究其原因:其一,万达先进成熟的商业开发模式和强大的定制客户资源,使得万达在后期销售上有一定的优势。而厚街作为东莞一线经济强镇,2012年厚街GDP253亿元,排名东莞第五名,人口规模达到44万人,为厚街房地产发展奠定良好的基础。其二,城区住宅房价高昂,随着城区向南拓发展,将会促使越来越多购房者将目光朝向厚街,由此形成的购房、消费挤出效应让厚街直接受益。其三,厚街中心在扩容,使商业中心区的辐射力度越来越强。康乐南一带的租金水涨船高,甚至达到一铺难求的状态,而厚街恰恰缺乏一个商业龙头项目的运营中心,商业发展潜力后劲十足。再加上厚街将会继续拓展商贸产业,在稳固提升制造业同时,向服务业的拓展会更明显。高铁站就在虎门和厚街交汇处,未来广州第二机场落户南沙,滨海片区将迎来全新的发展机遇。其四,厚街已形成横岗湖豪宅板块,丰泰观山碧水、海逸豪庭等高端项目已云集一定的富豪阶层和投资一族的人群。

地块信息:

万达造城如火如荼 第三座万达广场落户厚街

万达造城如火如荼 第三座万达广场落户厚街

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