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东莞土地市场九年三次“三级跳”

2013年09月13日09:41南方都市报[微博]我要评论(0)
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要看一个城市房地产市场是否火爆,土地市场绝对是最值得关注的风向标。从去年年初的频频流拍,到如今挂牌的每幅土地出现高溢价,东莞的土地市场自去年以来,随着楼市成交向好也是逐渐升温。上周,位于虎门大宁村四幅连体地块被万科拿下,热闹的土地市场再次受到业界关注。不过,南都记者注意到,自2005年以来,东莞商住用地拍卖价格出现了一个规律:三年一个轮回,9年价格出现三次三级跳。

即2005-2007年,土地价格一直上扬,土地成交楼面地价从最初的995元/平方米上涨至2674元/平方米;进入2008年后,因受市场调控影响,土地市场陷入低迷,流拍频频,随后从2 0 0 9年至20 10年,土地市场逐渐恢复;进入2011年下半年后,土地市场再次因银根紧缩,开发商拿地意愿下滑。2 0 12年初,东莞土地市场依然哀鸿一片,许多地块出让后流拍,直到下半年,因住宅市场交投不断向好,开发商开始大肆圈地补仓,土地楼面价也是不断上涨,直至现在。

楼市成交火爆增强开发商拿地意愿

进入2005年后,东莞市政府开始加大土地供应量,一级市场供应量同比2004年增加了42 .7%左右,共有194幅总计421.7万平方米土地,通过挂牌、拍卖等方式进行出让交易。

不过,虽土地市场供应量大幅增加,但相对于2004年近98%的成交率,2 0 0 5年总体成交率下滑至91.7%,而挂牌土地成交率低至70%左右。“在一类用地供应量突增的情况下,因政策等因素使市场承受能力出现疲倦,买方难以通吃。”中原分析人士表示,市场上土地太饱和,商住用地成交以镇区为主,土地成交楼面价开始下滑至995元/平方米。

时间滑至2006年,作为楼市风向标的土地市场开始出现变化。东莞市土地房产交易中心数据显示,2006年土地市场供应量开始出现下滑,全年供应量为288 .01万平方米,比2005年下降31.7%左右。或是因为商住用地地块素质有所提高,虽2006年政府相继出台政策平抑房价,但土地市场到了下半年表现异常活跃,成交价格也开始大幅上升,根据中原地产统计,2006年全年商住用地成交楼面价为1325元/平方米,同比2005年上涨了33%左右。

众所周知,2007年是东莞房地产最为疯狂的一年,因房价上涨迅速,吸引了大批广深客到东莞炒房。作为风向标的土地市场也是热闹非凡,2007年东莞土地市场共拍卖和挂卖出让126宗共计386.6万平方米,不管是供应面积还是土地平均规模,均有大幅增加。因市场火爆利好,南城、塘厦等经济发达镇街开始大量出让优质地块,仅商住用地出让规模就达到了274万平方米,商住地块单价飙升至4989元/平方米,而成交楼面价也上涨至2674元/平方米,创历史新高。此外,2007年塘厦大坪村35万多平方米的土地,引来万科、保利等7家知名房地产商参与竞拍,从起拍价6.48亿开始,经历了199轮的疯狂叫价,万科最终以26 .8亿元成交,楼面地价15243元/平方米,成就了当年的“广东地王”。

遭遇金融危机后土地价格探底后反弹

经历了2007年底的疯狂之后,2008年东莞楼市急转直下。土地市场虽加大了供应量,但市场整体出现低迷,全年出让的地块多以底价或挂牌时的最高价成交,其中底价成交地块占总数的七成以上。据东莞中原地产统计,2008年土地供应量为633万平方米,其中商住用地共45宗177万平方米,但全年流拍31宗土地,其中20宗为商住用地,流拍数量是前八年的总和。土地流拍频频,拍卖现场冷冷清清,商住成交楼面单价也从2007年的2674元/平方米下滑至1675元/平方米,同比下降37.4%左右。

进入2009年,土地市场阴霾状况开始转晴。根据中原地产统计,2009年全年商住用地供应为50宗202 .5万平方米,一级市场出让比重逐年上升,流拍情况也渐渐消失。据统计,2009年出让的50宗商住用地,有47宗成功出让,成交地块楼面单价为1724元/平方米,比2008年稍有上浮。“2009年看到楼市销售十分火爆后,开发商拿地意愿开始加强,土地市场开始走出低谷,成交温和放量。”中原地产分析人士表示。

自2009年楼市回暖后,2010年土地市场也出现了供需两旺的局面,在4·27新政出台前,第一季度土地市场延续2009年底红红火火态势,土地价格一路高升。据统计,2010年东莞土地市场共出让74宗、224 .7万平方米商住用地,最后成交62宗、204.1万平方米,商住用地成交单价也上浮至4335元/平方米,成交楼面地价为1939元/平方米,同比上升12%左右。

土地市场涨跌互现,多宗流拍地陆续出嫁

进入2011年后,市国土部门抓住广深限购、限价等机会开闸放地,土地市场总供应量达到了740万平方米,吸引万科、碧桂园等外来房企巨鳄纷纷进驻。其中,仅商住用地供应就达到74宗、347.5万平方米,同比增加54.7%左右。全年土地出让金达到140亿元,不管是成交面积还是金额均创下历史记录。根据中原地产统计,2011年商住用地供应以二线镇街为主,比重超过五成。不过到了8月份后,因银根紧缩,开发商拿地意愿下降,全年成交商住用地楼面价为1351元/平方米。

土地市场低迷的气氛一直持续到20 12年初,年初流拍地依然频现。2012年,东莞共挂牌上市123宗土地,其中商住用地仅有42宗,约162万平方米,土地供应面积跌至2008年以来的最低位。不过,随着楼市持续热销,一线城市调控升级,致使东莞土地市场逐渐升温,开发商也开始陆续拿地补仓。全年商住用地成交36宗,成交楼面价上涨至2386元/平方米。

进入2013年后,虽年初陆续有调控政策出台,但因受调控新政影响较小,开发商从年初开始就积极拿地补仓,除了有硬伤的地块外,今年鲜有地块流拍。据南都记者不完全统计,截至8月底,东莞国土部门共挂牌出让38宗土地,共有30宗商住用地被开发商成功收入囊中,其中20宗土地楼面价在2000元/平米以上,比去年成交楼面价有一定的上浮。

当事人说

地价上涨,开发商一边抢地一边大呼受不了

进入2013年后,据中原地产统计,2013年上半年,东莞土地供应78宗,面积合计325.11万㎡,同比去年同期上升112.99%。由于政府加大重大项目招商引资,上半年工业用地放量占比超过七成,致使土地整体供应维持高位。但商住地上半年供应只有72.17万㎡,同比去年有所下降,加上供应地块规模较小,多数分别在二、三线镇区,并且规模偏小,全国品牌房企拿地意愿不强,成交楼面价也相对较低。

但到了下半年后,政府开始加大商住用地的出让力度,自7月份以来,据不完全统计,商住商服用地共出让13宗,因相对上半年地块优质,土地出让价格也是大幅上升,虎门大宁村四宗连体地块楼面价均在4000元/平方米,厚街、寮步以及塘厦出让地块也均以超过3000元/平方米的楼面价成交。地价上升,土地抢手,作为“当事人”的开发商是如何看待土地价格上升和自己的拿地行为?

商住用地供应偏紧对市场中长期并不有利

金地集团东莞公司副总经理陈君斌

商住用地楼面价三年三级跳可能是个凑巧,土地价格涨跌主要受宏观经济的影响,比如从2003年到2007年,东莞经济形势大好,土地价格也是一路走高,直到顶峰。但从2008年开始,因受金融危机等影响,二级市场交投氛围渐冷,开发商拿地意愿也降至冰点。

另外,土地价格涨跌受结构性影响也很大,总体来说,这几年土地供应一直是不饱和的,政府为了发展,会对镇区轮流进行出让,经济发达镇街地价高一些,而二、三线镇街可能多以底价成交,并没有形成一种规律性。但总体来说,这几年随着外来开发商不断涌入,土地价格是稳中有涨的。但从整个东莞来看,商住土地供应量还是比较偏小,特别是比较优质的地块,这可能与政府平抑地价有关,但对市场中长期来说,可能并不是太有利。

对于金地来说,在拿地时一直倡导价值导向性。金地更愿意在成熟一点的市场拿地,比如塘厦、南城等镇街,暂不会去拿看似未来有潜力,目前还比较不成熟的地块。相对其他开发商来说,可能选择面稍微窄一点,因为金地希望能在成熟的地块上做出有品质的房子,这样也能有效控制我们的目标,希望项目做出来能够有额外的价值。不过,金地目前为了能够做出好房子,也会愿意和其他开发商合作开发,包括融资等。

商住土地楼面价超过3500元/平方米很难接受

虎门某本土房地产企业负责人

这几年土地价格一路走高,对于开发商来说很无奈,土地成本高房价就得涨,房价一涨市场就骂,超过一定的界限政府还会处罚。目前部分镇街出让土地起拍价很高,对于本土开发商来说已经很难接受。

站在开发商角度来说,现在做房地产的利润已经很薄了,暴利时代早就过去了。一旦在开发建设过程遇到一些困难,项目能否保本都很难说。这几年随着外来房企逐渐增多,本土房地在拿地上已无任何优势,很难跟他们直接竞争。

但对于本土企业来说,只要想继续做房地产,土地储备永远是需要的,只能硬着头皮拿地补仓。按照东莞目前市场均价9000元/平方米来算,土地楼面价超过3500元/平方米,对开发商来说已经很高了,超过这个线基本无利可图。这两年,政府为了招商引资,商住用地供应一直偏紧,这对整个市场来说并不一定是好事,建议政府对那些拿地后迟迟不动工的土地进行严厉处罚,不开发的可以拿回来拍卖,否则供应偏紧后房价一路走高。楼市想要继续健康发展,必须得按照游戏规则办事。

本土开发商拿地还可以参与三旧改造等方式

广东粤丰投资集团营销副总监李晓阳

相比一线城市的疯狂,目前东莞商住用地价格上涨幅度并不是很大,但这几年确实是稳中有涨,特别是一些优质地块,楼面价都会比较高。但反过来说,东莞的商住楼面价还算比较理想,并没有像一线城市出现面粉贵于面包的倒挂现象,拍卖过程中楼面价非常高的比较少。

企业在拿地时,首先肯定要考虑该地块的出让价格和市场价格是否一致,毕竟开发商最终是要能赚钱。可能近几年在大宗地块上,本土开发商优势比较弱,但土地的取得有多种形式,除了常见的招拍挂外,本土房企还可以参与三旧改造等,还有很多机会可以获得土地。总体来说,目前市场上城区土地供应偏紧,镇区土地供应相对还是可以的,如寮步、厚街等地。在拿地战略上,每家公司可能对意向地块有很多考虑,有的企业若只有东莞市场的话,利润薄一点可能也会拿。

地价上涨或许不代表开发商看好东莞市场

卓越集团东莞项目相关负责人

由于东莞市场相对复杂,除了主城区还有镇区,有的镇区内部消化能力比较强,有的镇区消化能力稍弱,楼市的表现也有所差异。目前我们只在常平有项目在售,在城区和其他镇区的楼盘还没启动,对于市场的波动不那么敏感,但能感觉到最近市场是比较疯狂的,包括拿地和成交,都比较旺盛。

但最近地价的上涨或许不能代表开发商特别看好东莞市场,而是在市场火爆刺激下的一轮补涨。通常来说,房企的拿地计划应该从去年下半年或者今年上半年1-3月份开始,当时价格会相对合理,但很多发展商信心不够明确,即使到了年中,有些市场前瞻性弱、市场调研力度不大的发展商仍在犹豫。

然而,全国房地产发展商在今年上半年旺盛的交易之后,取得了亮眼的业绩,信心得到了市场的鼓舞,十分稳固。经过6-7月,全国各地新一轮拿地热情高涨,地王频现,各大房企都回过神来,开始猛烈地投入到土地市场,竞争大了也就推高了价格。最近在常平镇中心的中原路上,有个楼盘的楼面地价高达5200元/平方米,常平一手楼市均价仅约7000元/平方米,这样的土地价格显然高于东莞市场价格。

业内观点

经济发达镇街土地资源稀缺地价还会上涨

在东莞市从事房地产近20年、时任东莞市房地产协会秘书长的陈骏良认为,未来东莞地价还将不断上涨。他认为,随着城区和经济发达镇街土地供应越来越少,特别是大型优质地块不断减少,不管是外来开发商还是本地企业,近两年随着住宅市场交投两旺,拿地意愿一直比较强烈。“优质地块成交楼面价比较高是很正常的,开发商为了争取拿到优质地块,经常出现超过100轮的竞价。”陈骏良表示,随着地价不断上涨,房价也开始上浮。而住宅市场中刚需户型持续热销,也让开发商信心倍增。

“当然,一些比较偏远的镇街出让土地多以底价成交,但这几年商住用地供应减少后,地价一直处于稳中有涨的态势。”陈骏良表示,至于未来地价是否还会继续攀升,主要得看宏观经济的变化。“不出意外,地价还会继续上扬,除非经济形势出现大的变化。”陈骏良说,随着地价不断攀升,开发商的盈利空间也逐渐缩小,利润只有10%不到,很多项目都是利用商业面积来补住宅亏损。

陈骏良举例说,以目前东莞住宅平均房价8700元/平方米来说,很多项目拿地楼面价在2500-3000元/平方米,加上2500元/平方米的建筑成本,再加上占比高达20%-25%的各类税费,开发商的盈利空间已所剩无几。随着经济发达镇街土地资源越来越稀缺,土地指标在不断减少,建议开发商可通过三旧改造等方式拿地,对于未来房价的预判,陈骏良表示,未来房价还会略有上涨,下降的可能性已微乎其微。

专题采写:南都记者陈晶 谢秀鎏

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